Grunderwerb

Versteckte Fallen beim Grundstückskauf

Grundstücke sind eine sichere Wertanlage und jedenfalls gilt: Ohne Grundstück auch kein Haus. Doch gerade der Grunderwerb ist ein heikles Rechtsgeschäft, bei dem es zahlreiche „versteckte“ Fallen gibt, in die auch der sorgfältige juristische Laie leicht stolpern kann.

Da ist zunächst einmal das Grundbuch als wichtigstes Dokument. Hier sind Größe, Eigentümer, Pfandrechte und Dienstbarkeiten eingetragen. Damit die künftigen Besitzer nicht die Altlasten wie etwa Pfandrechte oder Hypotheken abzahlen, muss im Zuge der Kaufvertragsabwicklungen eine Lastenfreistellung erfolgen.

Aber Achtung: Nicht alle Lasten sind auch tatsächlich im Grundbuch eingetragen. Es gibt „Hintertürchen“, die  zwar die juristischen Experten wie z.B. die Notare kennen, für den Laien ohne Vorwissen aber nicht erkennbar sind.

Falle: Geh- und Fahrrechte
Liegt das Grundstück nicht an einer öffentlichen Straße, muss die Zufahrt durch ein entsprechendes Geh- und Fahrrecht über Nachbargrundstücke gesichert sein. Diese Zufahrtsrechte sind im Grundbuch eingetragen. Allerdings: So einfach ist die Sache in der Praxis nicht! Denn gerade im Zusammenhang mit diesen Rechten kommt es häufig zu Nachbarschaftsstreitigkeiten.

Ratsam ist es daher, bereits beim Kauf genau festzulegen, wie der Weg verläuft und wer ihn benützen darf. Wer trägt Errichtungs- und Erhaltungskosten? Wer zahlt welchen Anteil? Wer ist für den Zustand des Weges verantwortlich? Wie werden die Pflichten bei Schneeräumung und Streuung bei Glatteis aufgeteilt? Wer haftet für den Zustand des Weges? Alle diese Punkte gehören beim Kauf genau geklärt – das sichert später ein ruhigeres nachbarschaftliches Miteinander und vermeidet (teure!) Streitigkeiten.

Falle: Mangelnder Erschließungsumfang
Zwar gibt es schon auch noch die Grundstücke, die nicht an das öffentliche Kabel- und Wasserleitungsnetz angeschlossen sind oder bei denen die Stromversorgung nicht gewährleistet ist. Häufiger ist heute allerdings die Frage nach Telefon- und Kabelleitungen für Fernsehen, Radio oder Internet. Achtung: Die Erschließung des Grundstückes hat auch einen Einfluss auf den Wert.

Falle: Bauvorschriften
Gebaut werden darf nur auf Bauland, das im Flächenwidmungsplan der betreffenden Gemeinde eingetragen ist. Aber auch dann kann es auf dem Weg zum Traumhaus noch einige Hindernisse geben: So benötigt jeder Bauherr eine Bau- und Benützungsbewilligung von der Baubehörde, also der Gemeinde. Bauvorschriften reglementieren z.B. sehr genau den Mindestabstand des künftigen Gebäudes zur Grundstücksgrenze oder die Firsthöhe. Und auch die Nachbarn haben ein Wörtchen mitzureden und können gegen das Bauvorhaben Einspruch erheben.

Falle: Schadstoffbelastung des Bodens
Wer ein Grundstück erwirbt, sollte sich auch mit seiner Geschichte befassen. Vor allem mit der Frage: Wie wurde es in der Vergangenheit genutzt? Wurden etwa Gebäude oder Anlagen abgerissen?

Der Grund: Eine eventuelle Schadstoffbelastung im Erdreich kann weit reichende Folgekosten haben. Im Verdachtsfall zahlt es sich aus, einen Sachverständigen mit einer Bodenprobe zu beauftragen. So können etwaige Risken von Beginn an ausgeschlossen werden.

Falle: Abgaben
Nicht nur an das Finanzamt ist beim Kauf einer Liegenschaft die sogenannte Grunderwerbssteuer zu entrichten, die 3,5 Prozent des Kaufpreises beträgt, sondern für die Eintragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft ist nochmals 1 Prozent des Kaufpreises zu berappen. Und auch wer ein Grundstück erbt oder geschenkt bekommt, ist nicht von Abgaben befreit. Bis zum 31. Juli 2008 gilt noch das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz.

Auf Nummer Sicher gehen
Wer also beim Grundstückskauf auf „Nummer Sicher“ gehen will, tut gut daran, die Hilfe eines Experten in Anspruch zu nehmen. Eine Rechtsberatung beim Notar schützt so vor unliebsamen Überraschungen. Auch der Grundstückskauf selbst kann mittels Treuhandvertrag über den Notar abgewickelt werden (siehe Infobox).  Die Erstberatung ist bei jedem österreichischen Notar kostenlos.