Bleibender Wert?

Tipps für die Geldanlage in Immobilien

(Bild: thinkstockphotos.de)

Grundbuch statt Sparbuch – diese Devise hat sich während der Wirtschaftskrise zu einem gerne benutzten Sager entwickelt. Doch nicht überall, wo Immobilie draufsteht, ist auch nachhaltige Wertsteigerung drin. Denn die Möglichkeiten, in diesem Bereich zu veranlagen, sind vielfältig. krone.at erklärt, worauf du achten solltest.

Immobilien vermitteln Sicherheit. Grund und Boden hat ja schließlich einen Wert. Und sie bieten Schutz vor Inflation - sollte man zumindest meinen. Denn nicht jede Veranlagungsform, die mit der Bezeichnung Immobilie lockt, bringt auch Sicherheit. Ein Beispiel hierfür sind unter anderem die Zertifikate von Meinl European Land (mittlerweile Atrium Real Estate) oder Immobilienaktien wie etwa Immofinanz. Aber selbst bei Immobilien, die du als Eigentümer im Grundbuch erwirbst, ist nicht gesagt, dass du eine konstante Wertsteigerung erleben wirst. 

Investment übers Grundbuch
Der direkteste Weg, um in eine Immobilie zu investieren, ist klarerweise jener, ein Objekt als Eigentümer zu erwerben. Die Sicherheit ist in dieser Variante am größten, da du hier im Grundbuch als Eigentümer geführt wirst. Dennoch ist zu beachten, dass viele Faktoren den Wert deiner Immobilie beeinflussen, auf die du keinen Einfluss hast: Stadtentwicklungsmaßnahmen bzw. Entwicklungen in deiner Region können den Wert deines Objektes auch nach unten treiben. Standards, die im Laufe der Zeit neu definiert werden und die dein Objekt nicht aufweist, beeinflussen den Kaufpreis ebenso, zum Beispiel das Vorhandensein eines Lifts, eines Balkons, richtige Dämmung etc.

Auch ist zu beachten, dass es in den letzten Jahren einen Nachfrageboom nach Immobilien gab, der die Preise stark nach oben getrieben hat. Durch das begrenzte Vorhandensein von Bauflächen ist zwar eine gewisse Preisstabilität anzunehmen, aber nicht garantiert. Denn es ist weiters zu beachten, dass auch Investitionen erforderlich sind, um den Wert eines Objekts zu erhalten bzw. auch in Zusammenhang mit der Vermietung ein gewisser Aufwand ensteht. Letzteres ist auch immer mit einem gewissen Risiko verbunden, da du im Vorfeld nie weißt, in welchem Zustand du das Objekt wieder zurückbekommst. Bei einem etwaigen Verkauf ist zusätzlich zu beachten, dass dieser einige Zeit lang dauern kann - du kommst somit nur dann wieder an dein Geld, wenn der Verkauf fertig abgewickelt ist.

Kaufen und vorsorgen
Eine andere Variante sind sogenannte Vorsorgewohnungen. Dabei werden von Immobilienentwicklern Wohnungen als Anlagevariante angeboten. Du kaufst eine Wohnung, bist im Grundbuch eingetragener Eigentümer, jedoch ist die Wohnung nicht für die eigene Nutzung vorgesehen, sondern soll Erträge über Mieteinnahmen generieren. Dieses Konzept eignet sich dann, wenn du etwa 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises der Wohnung als Eigenmittel einbringst und den Rest über einen Kredit finanzierst. Die Raten kannst du steuerlich absetzen, über die Mieteinnahmen generierst du Erträge.

Dieses Konzept kannst du selbst auf die Beine stellen oder aber über einen Immobilienvermittler umsetzen. Der Vorteil der Abwicklung über einen Dienstleister ist, dass du dich nicht selbst um die Verwaltung der Wohnung kümmern musst. Weiters treffen dich Leerstände der Wohnung nicht so sehr, da in der Regel alle Mieteinnahmen in einen Topf laufen und entsprechend der Nutzwerte wieder aufgeteilt werden. Steht eine Wohnung leer, bekommen anteilig alle Eigentümer weniger Ertrag ausbezahlt. Schlecht für dich, wenn deine Wohnung vermietet ist, gut für dich, wenn deine Wohnung eigentlich leer steht.

Dieses Modell eignet sich für Anleger, die eine Immobilie als Wertanlage sehen, jedoch kein Objekt für die eigene Nutzung brauchen. Hinsichtlich der optimalen steuerlichen Gestaltung sollte in jedem Fall ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Der Nachteil der bisher genannten Varianten besteht darin, dass dein Geld fest gebunden ist. Um es flüssig zu machen, musst du die Immobilie erst verkaufen – und das kann dauern. Weiters ist einiges für Nebenkosten und Gebühren in die Hand zu nehmen. Andere Arten sehen ein indirektes Investment in Immobilien vor.

Immobilienfonds und Immobilienaktien
Natürlich kannst du auch in Form von Wertpapieren in das Thema Immobilien investieren. Eine Variante ist das Investment in Immobilienfonds. Der Fonds wird von einer Kapitalanlagegesellschaft aufgelegt und investiert sein Fondsvermögen in Immobilien. Der Wert des Fonds spiegelt somit zum einen den Wert der Immobilien im Hintergrund wider, zum anderen werden Erträge in Form von Mieteinnahmen generiert.

Immobilienfonds werden in offener und geschlossener Form aufgelegt. Bei offenen Fonds hast du jederzeit die Möglichkeit, ein- und auszusteigen, während geschlossene Fonds in Form von Personengesellschaften organisiert sind und nur ein begrenzter Kreis an Zeichnern zugelassen wird, der dann auch das Investment während der Laufzeit behalten muss. Der Ausstieg ist nur sehr schwer möglich. 

Du hast bei Immobilienfonds keine Kapitalgarantie und somit Wertschwankungen, die sich aus unterschiedlichen Nachfragesituationen ergeben. Im Falle eines Konkurses der Kapitalanlagegesellschaft ist dein Investment nicht Teil der Konkursmasse. Aufgrund der Tatsache, dass das Vermögen von Immobilienfonds aus Immobilien besteht, ist die Sicherheitsorientierung wesentlich größer als bei Immobilienaktien. Denn eine Immobilienaktie ist, wie der Name schon sagt, eine Aktie.

Du beteiligst dich somit nicht an einem bzw. mehreren konkreten Objekten, sondern am Gewinn und Verlust eines Unternehmens, das seine Objekte meist auch fremdfinanziert hat und somit nicht immer positiv dastehen muss. Der Wert deines Investments richtet sich ausschließlich nach Angebot und Nachfrage an der Börse. Und das kann sich, wie die Vergangenheit gezeigt hat, von einem Tag auf den anderen rapide ändern. Der Vorteil: Der Einstieg in Immobilienaktien ist in der Regel günstiger als in Immobilienfonds, die Ausgabeaufschläge verlangen.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Immobilienveranlagungen als Teil der Vermögensveranlagung auf jeden Fall in Betracht gezogen werden sollten, jedoch mit Vorsicht zu genießen sind. Besonders auf der Hut sein solltest du bei Renditeversprechungen, die sich jenseits der vier bis sechs Prozent bewegen – das ist, Inflation hin oder her, unrealistisch. Echte Sicherheit hast du nur bei grundbücherlicher Eigentümerschaft, was jedoch gleichzeitig bedeutet, dass du dein Geld sehr fix bindest. Willst du in Wertpapiere investieren, dann sind offene Immobilienfonds eine gute Art der Beteiligung, dennoch solltest du nur jenen Teil deines Geldes investieren, den du auch getrost längere Zeit liegen lassen kannst.