Alles übers Vermieten

Damit die Vermietung nicht zur (Steuer)Falle wird

(Bild: stock.adobe.com, Krone KREATIV)

Vermieten von Wohnungen ist in gewissen Bereichen streng reglementiert, vor allem dann, wenn das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt. Auch steuerlich müssen Vermieter einiges beachten.

Haben Sie eine Wohnung oder ein Haus geerbt? Oder möchten Sie eine Wohnung kaufen und vermieten? Sollte die geerbte Wohnung nicht in gutem Zustand sein, muss - wie auch beim Kauf - scharf kalkuliert werden: Wie hoch ist z.B. der Renovierungsaufwand? Davon hängt es ab, ob sich die Vermietung bzw. Kauf und Vermietung langfristig rentiert. Befindet sich die Wohnung in einem klassischen Altbau (vor 1945 errichtet) oder in einem öffentlich geförderten Neubau, besteht nämlich eine Beschränkung der Miete laut Mietrechtsgesetz (MRG)

Für Hauptmietverträge über Wohnungen, die zwischen dem 1.1.1982 und dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, gelten im Vollanwendungsbereich des MRG wertgesicherte Kategoriebeträge pro m² Nutzfläche und Monat. Das sind seit 1. Juli 2023 z.B. in der Kategorie A 4,47 Euro. Die Verpflichtungen als Vermieter wie Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten müssen davon beglichen werden. Das kann eventuell bei Mietwohnungen nach dem MRG eng werden. Bei Wohnungen oder Häusern, die nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen, können Sie hingegen einen frei vereinbarten Hauptmietzins festlegen, ebenso bei einer Wohnung in einem freifinanzierten Neubau.

Woraus setzt sich der Mietzins zusammen?
 Prinzipiell setzt sich der Mietzins aus Hauptmietzins, Betriebskosten, etwaigen besonderen Aufwendungen (häufig: Betriebskosten eines Aufzugs), dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie der Umsatzsteuer zusammen. Bei der Umsatzsteuer gibt es unterschiedliche Sätze: Bei Vermietungen fallen i.d.R. 10% an, bei Möbeln (z.B. Küche), Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und KFZ- Abstellplätzen sind es 20%.

(Bild: 2mmedia - stock.adobe.com)

Was ist der Richtwertmietzins?
Für den Fall, dass Sie eine Wohnung erben oder kaufen möchten, die bereits vermietet ist, ist folgendes zu beachten: Für Hauptmietverträge für Wohnungen, die nach dem 28.2.1994 abgeschlossen wurden, gilt im Vollanwendungsbereich des MRG der Kategoriemietzins nur für die Kategorie D, für die Kategorien A, B und C (mehr dazu hier) gilt der Richtwertmietzins oder ein angemessener Mietzins. Der Richtwertmietzins (Richtwertmiete) gibt an, wie hoch die maximale Miete für einen Quadratmeter Altbauwohnung sein darf, wobei es auch Zu- und Abschläge für bestimmte Ausstattungsmerkmale gibt. Ein wichtiges Thema ist die Befristung: Wenn Sie Ihre Wohnung unbefristet vermieten, können Sie etwas mehr verlangen, binden sich aber langfristig an den/die Mieter/in.

Wohnungs-Kategorien auf einen Blick

• Kategorie A: Zentrales Unterscheidungsmerkmal zu Kategorie B: Zentralheizung. Weiters: brauchbarer Zustand, mindestens 30 m² Nutzfläche, Zimmer, Küche (mindestens Herd und Spüle), Vorraum, WC und eine zeitgemäße Badegelegenheit (Dusche oder Badewanne in abgegrenztem Bereich).
• Kategorie B: Zentrales Unterscheidungsmerkmal zu
• Kategorie C: zeitgemäße Badegelegenheit. Weiters: brauchbarer Zustand, Zimmer, Küche, Vorraum und WC. 
• Kategorie C: Brauchbarer Zustand, Wasserentnahmestelle und WC im Inneren.
• Kategorie D: Entweder fehlende Wasserentnahmestelle oder fehlendes WC im Inneren oder eines der beiden im unbrauchbaren Zustand.

Eine Erhöhung der Miete ist nur dann möglich, wenn es sich um eine gesetzliche Anpassung des Richtwertes handelt und im Mietvertrag eine „Wertsicherungsklausel“ vereinbart wurde. Meistens wird dabei die „Indexanpassung“ ins Treffen geführt, die sich aus der monatlichen Entwicklung der allgemeinen Lebenserhaltungskosten ergibt. Die Richtwerte werden für jedes Bundesland gesondert festgelegt und alle zwei Jahre erhöht. Sie betragen mit Stand 1. April 2023 (ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer) pro m² zwischen 10,25 Euro (Vorarlberg) und 6,09 Euro (Burgenland) bzw. 6,67 Euro in Wien. Für Wien stellt der Mietzinsrechner der Mietervereinigung für Vermieter und Mieter ein hilfreiches Tool zur Mietzins-Höhe dar. 

Mieteinnahmen versteuern
 Wer eine Immobilie vermietet, muss diese Einnahmen versteuern. Der Einkommensteuer unterliegen laut Finanzministerium nur die Einkünfte bzw. Überschüsse. Kosten, die mit der Vermietung oder Verpachtung zusammenhängen, insbesondere Abschreibung und andere Ausgaben, können als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in der Einkommensteuererklärung zu erfassen. Achtung: Einkünfte aus verschiedenen Einkunftsarten werden addiert und in Summe nach Abzug von Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen dem progressiven Einkommensteuertarif unterworfen.

Unbedingt einen Steuerberater beiziehen, damit aus der Vermietung keine Steuerfalle wird.

(Bild: LEONID IASTREMSKYI)

Die Höhe der Einkommensteuer ist also abhängig von der Höhe der gesamten Einkünfte. Übersteigen die jährlichen Umsätze aus der Vermietung oder Verpachtung 35.000 Euro, sind diese beim Finanzamt in den Umsatzsteuervoranmeldungen sowie der Umsatzsteuererklärung zu erklären und die entsprechende Umsatzsteuer abzuführen. Bei Vorliegen einer Umsatzsteuerpflicht können vom Vermieter bezahlte Vorsteuern, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, beim Finanzamt geltend gemacht werden.

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Druck durch hohe Zinsen
 In den Jahren der niedrigen Zinsen erwiesen sich die meisten Vermietungen aus steuerlicher Sicht als profitabel. Vermieter hatten nicht viel zu beachten, um Gewinne zu erwirtschaften. „Doch jetzt, bei höheren Kreditzinsen, geraten die Gewinne von Vermietungen unter Druck“, betont Mag. (FH) Jürgen Sykora, Steuerberater und Berufsgruppenobmann der österreichischen Steuerberater:innen. Wer seine Eigentumswohnung vermietet, muss durch eine Prognoserechnung nachweisen, dass die Vermietung tatsächlich eine gewinnbringende Einkunftsquelle darstellt. „Innerhalb von 20 Jahren ab Beginn der Vermietung - jedoch maximal 23 Jahren nach den ersten Ausgaben - muss insgesamt ein Überschuss erwirtschaftet werden“, erklärt Sykora,

Mag. (FH) Jürgen Sykora, Steuerberater und Berufsgruppenobmann der österreichischen Steuerberater:innen: „Durch höhere Kreditzinsen geraten die Gewinne von Vermietungen unter Druck.“

(Bild: Philipp Monihart)

„Verluste müssen in diesem Zeitraum durch Gewinne wieder ausgeglichen werden, und am Ende muss zumindest ein Euro Überschuss erwirtschaftet worden sein.“ Die Finanzverwaltung prüft genau, ob die Vermietung in Zukunft Gewinne oder nur Verluste bringt. „Wenn Verluste steuerlich anerkannt werden, können sie mit Gewinnen aus anderen Einkunftsquellen verrechnet werden, was zu einer Steuergutschrift führen kann. Ergibt die Prognoserechnung, dass nur Verluste erwirtschaftet werden, ist die Vermietung steuerlich nicht anzuerkennen“, betont Sykora, „es liegt Liebhaberei vor und ein Ausgleich dieser Verluste mit Gewinnen aus anderen Einkunftsquellen ist nicht möglich.“ Liebhaberei führt auch zum Verlust des Rechts auf Vorsteuerabzug, was in vielen Fällen schmerzhafter ist als das Verlustausgleichsverbot.

Um bei der Vermietung Gewinne zu erzielen, gibt es im Wesentlichen zwei Möglichkeiten: Entweder Einnahmen steigern oder Ausgaben reduzieren. Folge: Der Mietzins rückt wieder mehr in den Fokus. „Vermieter müssen sich verstärkt fragen, ob die Einnahmen ausreichen, um die Kosten zu decken“, betont Sykora, „einige Vermietungen unterliegen gesetzlichen Einnahmenbeschränkungen, insbesondere bei Kategoriemietzinsen, Richtwertmietzinsen und landesgesetzlich begrenzten Mieten. In solchen Fällen dürfen beschränkte Mietzinse in der Prognoserechnung durch marktübliche Mieten ersetzt werden, um Liebhaberei zu vermeiden.“ Auch jährliche Mietzinssteigerungen sind in der Prognoserechnung zu berücksichtigen. Viele Mietverträge beinhalten eine Wertsicherungsklausel. „Es besteht sodann ein Recht den Mietzins aufgrund eines Inflationsanstiegs anzupassen“, meint Sykora.

Volle Wirkung des Mietrechtsgesetzes

• Volle Wirkung des Mietrechtsgesetzes

Darunter fallen, sofern im Wohnhaus mehr als zwei Mietobjekte vorhanden sind, Altbauten, deren Baubewilligung vor dem 1.7.1953 erfolgt ist bzw. Häuser mit vermieteten Eigentumswohnungen, deren Baubewilligung vor dem 9.5.1945 erteilt wurde. Weiters zählen dazu geförderte Neubauten bzw. Mietwohnhäuser, die mit einer Förderung errichtet wurden. In diesem Fall gelten weitreichende Mieterrechte, die den Kündigungsschutz betreffen, eine zumeist gesetzlich begrenzte Höhe des Mietzinses vorgeben (außer z.B. bei denkmalgeschützten Gebäuden oder bei geförderten Neubauten, wenn die Förderung schon zurückbezahlt wurde) und z.B. auch eine gesetzliche Definition der Betriebskosten beinhalten. Ebenfalls geregelt durch das MRG sind die Verteilung der Erhaltungspflichten, Regelungen zu Investitionskostenersatz und Ablösen, Richtlinien zur Kaution sowie Vorschriften zur Befristung des Mietverhältnisses, weiters das Recht auf Betriebskostenüberprüfung und das Eintrittsrecht naher Angehöriger.

• Teilanwendung des MRG

Diese trifft zu bei Neubauten, die ohne öffentliche Wohnbauförderung errichtet wurden und deren Baubewilligung nach dem 30.6.1953 erfolgte. Ebenfalls davon erfasst sind vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, wenn die Baubewilligung nach dem 8.5.1945 erfolgte, sowie Mietgegenstände in einem Dachbodenausbau oder Aufbau, wenn die Baubewilligung nach dem 31.12.2001 erteilt wurde. Es zählt dazu auch die Vermietung von nicht ausgebauten Dachbodenräumlichkeiten, in denen erst der Mieter eine Wohnung errichtet. Eine Teilanwendung des MRG kommt zudem bei Mietgegenständen, die durch einen Zubau neu geschaffen wurden, wenn die Baubewilligung nach dem 30.9.2006 erteilt wurde, zur Anwendung. Worin liegt der Unterschied zur Vollanwendung des MRG? Laut Arbeiterkammer gelten hier nur einige Regelungen des MRG, wie der Kündigungsschutz, die Richtlinien zur Kaution, die Vorschriften zur Befristung des Mietverhältnisses sowie das Eintrittsrecht naher Angehöriger im Todesfall des Mieters. Jedoch besteht hier keine Mietzinsbegrenzung. Daher sind auch die Begriffe „Mietzins“ oder „Betriebskosten“ nicht durch das MRG definiert. Umso wichtiger ist es, den Mieter genau darüber aufzuklären, was mit dem Mietzins letzten Endes alles abgedeckt ist. Immer wieder Streitpunkte hier: Betriebskosten und deren Überprüfung, Mehrwertsteuer, ebenso Erhaltungspflichten. Hierzu sind Sie als Vermieter nicht verpflichtet, Ausnahme: Heizung bzw. Wärmeversorgungsanlage.

• Gänzliche Ausnahme vom MRG

Interessant für Hauserben: Ein- und Zweifamilienhäuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen sind vollständig vom MRG ausgenommen, wenn der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde. Wurde der Mietvertrag vorher abgeschlossen, fallen die Wohnungen in den Teilanwendungsbereich des MRG. Ein nachträglicher Dachbodenausbau wird nicht mitgezählt. Auch Ferienwohnungen fallen nicht unter das MRG. Bei diesen Wohnungen gelten die allgemeinen Vorschriften des ABGB. Es gibt somit keinen Kündigungsschutz, auch die Angabe von Gründen bei Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses ist nicht vorgeschrieben. Der Mieter kann einen befristeten Mietvertrag nicht vorher kündigen, außer es wurde das im Vertrag vereinbart. Darüber hinaus gibt es keine Mietzinsbegrenzung, keine MRG-Definitionen für „Mietzins“ oder „Betriebskosten“ und auch kein Recht des Mieters auf Betriebskostenüberprüfung. Dafür sind Sie i.d.R. alleinverantwortlich für Erhaltungsmaßnahmen.