Une densification nécessaire

“Le paquet de construction ne crée pas un seul logement privé”

Les ajouts et les extensions peuvent aider à répondre à la forte demande de logements.

(Bild: Rene Knabl)

Le paquet de construction est un bon premier pas, mais ne va pas assez loin pour le secteur immobilier privé. La densification permettrait de construire jusqu'à 100.000 logements supplémentaires rien qu'à Vienne. Mais pour cela, il est nécessaire d'assouplir la réglementation en matière de construction.

"Une attribution précise, l'assainissement du parc immobilier existant et de nouvelles surfaces d'habitation grâce à l'ajout et à l'extension de bâtiments - voilà qui donnerait un coup de fouet à l'ensemble du marché sans subventions supplémentaires", souligne Michael Pisecky, président de l'association viennoise des administrateurs de biens immobiliers. Sans nouveaux frais d'infrastructure, il serait ainsi possible de construire 60 000 nouveaux logements d'utilité publique uniquement dans la capitale fédérale, le potentiel étant également présent dans d'autres agglomérations. Il demande donc une "obligation de densification" pour les maîtres d'ouvrage d'utilité publique.

Si la construction immobilière commerciale s'effondre, les logements seront encore plus rares.

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"Mais les promoteurs immobiliers commerciaux pourraient également suivre le mouvement, il suffit pour cela de supprimer d'urgence les restrictions imposées par le code de la construction et le zonage". Car celles-ci rendent en partie impossible la densification et donc la réduction de la consommation de sol. Il serait pourtant possible de construire jusqu'à 40.000 logements supplémentaires à Vienne dans le secteur privé, soit un total de 100.000 unités dans la seule capitale fédérale. "Actuellement, il ne nous reste souvent que le pré vert pour construire". Mais cela n'est guère abordable actuellement en raison du prix élevé des terrains et de la hausse des coûts de construction. Le milliard d'euros estimé par le gouvernement pour la construction et la rénovation de 25.000 logements ne concerne que le secteur public, c'est-à-dire les coopératives ou les organismes d'utilité publique. "Or, le paquet de construction actuellement présenté ne permet pas de créer un seul logement privé", s'inquiète Gerald Gollenz, président du groupe spécialisé.

Les nouvelles constructions diminueront de 86 pour cent d'ici 2025
En raison de la crise, le secteur s'attend également à un recul dramatique de la construction de nouveaux logements commerciaux. Actuellement, les promoteurs privés construisent chaque année 30.000 nouvelles unités de location et de propriété, mais en 2025, ils n'en construiront qu'un peu plus de 4000. "Il s'agit d'une baisse probable de 86 pour cent. Nous sommes le plus grand constructeur de logements de la République et nous nous essoufflons", déclare Gollenz.

"Mais les quelque 8000 logements d'utilité publique construits et rénovés chaque année ne couvriront pas non plus la pénurie d'offre par rapport à la demande", ajoute Pisecky. L'année dernière, les particuliers ont construit deux tiers des logements, et une personne sur deux dans la tranche de revenus inférieure n'habite pas dans un logement d'utilité publique.

Le paquet de construction ne peut donc être qu'une première étape, Gollenz en est convaincu. Il faut certes saluer l'amortissement plus court des objets ainsi que le supplément écologique pour les mesures respectueuses de l'environnement, mais cela ne sauvera pas les entreprises privées. Johannes Wild, des Immo-Treuhändern de Basse-Autriche : "L'accès aux subventions et aux prêts doit être facilité pour nous aussi, et pas seulement pour les constructeurs de maisons privées et les organismes d'utilité publique".

"Clarification rapide des mesures"
La suppression de la taxe d'inscription au registre foncier et de la taxe d'enregistrement des droits de gage sur le premier logement en propriété jusqu'à un montant exonéré de 500.000 euros aide naturellement aussi les particuliers. Mais il faut très vite clarifier la situation, sinon trop de gens attendront. "Nous ne pouvons pas nous permettre que tout le monde attende maintenant pendant des mois. La suppression devrait de préférence s'appliquer dès demain", appelle Gollenz. Annoncer cela et prendre ensuite son temps pour l'appliquer a un effet immédiat sur le comportement des acheteurs. C'est pourquoi au moins cette partie du paquet doit être décidée très rapidement.

Une taxe sur les logements vacants, également discutée pour lutter contre la pénurie de logements, ne ferait naturellement pas plaisir aux bailleurs commerciaux. "D'un point de vue commercial, une vacance n'est de toute façon jamais souhaitée", souligne Pisecky.