Düşen faiz oranlarına rağmen

Çoğu Avusturyalı için emlak satın alınamaz

Avusturya'daki çiftler için, düşen faiz oranlarına ve enflasyona göre ayarlanmış maaşlara rağmen bir evin satın alınabilirliği sadece biraz iyileşti. Her ikisinin de çalışıyor olması işe yaramıyor.

(Bild: stock.adobe.com/Diego Cervo)

Emlak fiyatlarındaki artış, ev satın almayı çoğu insan için karşılanamaz hale getiriyor. Karşılaştırma portalı Durchblicker tarafından yapılan bir hesaplama, borcun ödenebilir olarak kabul edilmesi ve mali piyasa gerekliliklerini karşılaması için faiz oranlarının yüzde üç oranında düşmesi gerektiğini gösterdi.

Ev sahibi olma arzusu çoğu Avusturyalı için bir hayal olmaya devam ediyor. Düşen değişken faiz oranlarına, enflasyona göre ayarlanmış maaşlara ve hükümetin konut paketine rağmen, bu ülkede satın alınabilirlik gerçekten iyileşmedi. Bu durum, karşılaştırma portalı Durchblicker tarafından yapılan bir analizin sonucudur. Ortalama çift gelirli bir hane, kredisini ödeyebilmek için Viyana'da 90 m²'lik yeni inşa edilmiş bir daire için gelirinin %59'unu harcamak zorunda kalacaktır. Karşılaştırıldığında, 2023 yılı ortalaması yüzde 64'tür.

"Satın alınabilirlik 2023'e kıyasla sadece biraz iyileşmiştir. Bu da konut paketinin şu ana kadar pek çok düzeyde istenen etkiyi yaratamadığı anlamına geliyor. Dağınık yaklaşım düşük gelirli haneleri cezalandırıyor ve sadece zaten karşılayabilecek olanlar rahatlayacak. Bize göre, örneğin zorunlu satın alma seçeneğine sahip bir kooperatif modeli, konut sektöründe daha fazla sahiplik yaratmada çok daha etkili olacaktır. Gençlerin önündeki engellerin kaldırılması da önemli, örneğin öz sermaye konusunda." diyor Durchblicker Başkanı Martin Spona. 

Hükümetin konut paketi şu ana kadar pek çok düzeyde bir etki yaratamadı.

Martin Spona, Chef des Vergleichsportals Durchblicker

Çiftlerin ev kredisine yeşil ışık yakabilmesi için aylık net gelirlerinin en fazla yüzde 40'ının kredi geri ödemelerine gitmesi gerekiyor. İlgili tarafların çoğu, gerekli azami borç geri ödeme oranından hala çok uzakta. Yüksek gelirliler bile henüz kredi alamıyor - şu anda kredi geri ödemeleri için aylık maaşlarının ortalama yüzde 45'ini kullanmaları gerekiyor. Buna ek olarak, hesaplama alıcıların kendi fonlarında 200.000 ila 250.000 avro olduğunu varsaymaktadır ki bu genellikle böyle değildir. Konut paketinin borç servis oranı üzerindeki etkisi marjinaldir. Somut olarak, sadece yaklaşık yüzde 1 puanlık bir etkisi vardır.

Beklenen faiz indirimlerinin sadece marjinal bir etkisi olacaktır
Analistler, Avrupa Merkez Bankası'nın yakın gelecekte faiz oranlarını yüzde 0,5 civarında düşürmesini bekliyor. Durchblicker'in model hesaplamasına göre, bu durum emlak satın alınabilirliği üzerindeki yükü sadece marjinal olarak hafifletecektir: net hane halkı gelirinin yüzde 59'u yerine "sadece" yüzde 55'inin ödenmesi gerekecektir. Durchblicker Bankacılık Müdürü Andreas Ederer, "Yüzde 40'lık borç geri ödeme oranına ulaşmak için yaklaşık yüzde 3'lük bir faiz indirimi gerekecektir - ve bu bugünkü perspektiften beklenemez ya da gelecek yıl faiz artışları zaten düşünülebilir" diyor.

Durchblicker Başkanı Martin Spona: "Satın alınabilirlik sadece biraz iyileşti.

(Bild: www.sebastianfreiler.com, Krone KREATIV)

Yakın zamanda tamamlanan değişken faizli krediler ciddi şekilde etkilenmeye devam ediyor. Aynı daireyi 2021'de satın almış olsaydınız, değişken faizli bir kredi için ilk ayda 1740 Euro geri ödeyecektiniz. Geri ödeme taksiti şimdi 2745 avro, yani kredinin alındığı zamana göre neredeyse yüzde 60 daha fazla.

Sabit faizli krediye geçiş her zamankinden daha fazla kazandırıyor
Değişken faiz oranları yılın başından bu yana düşüyor. Bunun nedeni, piyasaların Avrupa Merkez Bankası'nın yakın gelecekte yapması beklenen faiz indirimlerini çoktan fiyatlamış olmasıdır. Euribor şu anda 2023 sonundaki seviyenin yaklaşık yüzde 6,3 altında ve sabit oranlı teklifler bir yıldır değişken oranlı kredilerden daha uygun. Örneğin, 15 yıllık sabit faizli bir kredi şu anda değişken faizli kredi alternatifinden yüzde 1,575 puan daha ucuza mal oluyor. Ederer: "Değişken faizli kredisi olup da şu anda kredilerini geri ödemekte güçlük çeken herkes kesinlikle yeniden planlamayı düşünmelidir. Bu, belirli bir süre için faiz oranı değişiklikleri riskini tamamen ortadan kaldırmanıza olanak tanır ve bu da finansal güvenlik sağlar."

Finansmanda risk, tasarrufta güvenlik
OeNB rakamlarına göre, geçen yılın başında Avusturya genelinde ödenmemiş kredilerin yaklaşık yüzde 45'i değişken faiz oranlarına tabiydi. Bu eğilim azalıyor olsa da Spona, yatırımlarda hala dengesiz bir risk dağılımı olduğunu kabul ediyor: "Geleneksel olarak, Avusturyalılar finansman söz konusu olduğunda, tasarruf söz konusu olduğunda olduğundan çok daha yüksek bir risk alıyor". Düşük getirili yapı topluluğu tasarrufları hala başı çekiyor. "Daha riskli yatırımlarla en fazla daha düşük getiri elde ederken, değişken kredilerdeki faiz oranı değişiklikleri bazen varlığınızı tehlikeye atabilir. Burada bağımsız danışmanlık ve finansal eğitim eksikliği var," diyor Spona.