Stadt Salzburg

Strategien gegen Wohnungsleerstand gesucht

(Bild: Andreas Tröster)

Die neue Salzburger Stadtregierung hat es sich zum Ziel gesetzt, Maßnahmen gegen den Wohnungsleerstand zu entwickeln. Doch schon bei der Zahl der vermutet leer stehenden Wohnungen in der Stadt gibt es blinde Flecken. Der für das Thema zuständige Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl (KPÖ Plus) hat am Dienstag darum zwei Studien über das Ausmaß nicht oder mindergenutzter Wohnungen präsentiert.

Die Stadt arbeite bei der Vorschreibung der Leerstandsabgabe mit den Meldedaten und dem Wohnungsregister. Das Problem: Bei großen mehrgeschoßigen Wohngebäuden mit dutzenden Parteien fehle in den Meldedaten oft die Top- oder Tür-Nummer. „Wenn einer Wohnung darum kein Bewohner zugeordnet werden kann, gilt die Wohnung als Leerstand“, so Dankl. Und das treffe auf rund 24.000 Adressen zu – was weit mehr als einem Viertel aller Wohnungen in der Stadt entspricht. Es gelte darum eine Strategie zu entwickeln, wie man das klären könne.

Zwei Studien würden aktuell aber ein differenziertes Bild über den Status Quo beim Leerstand in der Landeshauptstadt liefern. Eine vom Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen (SIR) verfasste Untersuchung aus dem Jahr 2022 hat den Leerstand über den Stromverbrauch erhoben. Erfasst wurde die Zahl der Wohnungen, die unter 200 kWh Strom im Jahr verbrauchen – das waren schließlich 3.100 Einheiten.

„Man muss aber differenzieren“, erklärte dazu Studienautorin Inge Strassl. „Darunter fallen auch Wohnungen, die nicht sofort mobilisierbar sind, weil sie umfangreich saniert werden müssen.“ Zugleich könnten aber Neubauten durch den Suchraster gefallen sein, weil sie mit Alarmanlagen, automatischem Sonnenschutz und Lichtsteuerung durchaus über die Verbrauchsschwelle kommen.

Die SIR-Studie schätzt die Zahl der mobilisierbaren Wohnungen darum auf rund 2.500. Zugleich kommt die Untersuchung zu dem Schluss: Größere Langzeitleerstände gibt es vor allem in älteren Eigentumswohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren und in Gebieten mit vielen Ein- und Zweifamilienhäusern, kaum aber im geförderten Mietwohnbau.

Die zweite Studie der Universität Salzburg hat sich auf Daten aus dem Melde- und Gebäuderegister konzentriert und sich nur Wohnungsneubauten der Jahre 2000 bis 2021 gewidmet. Erhoben wurden Leerstand und Nebenwohnsitz gemeinsam („Mindernutzung“), und das nur bei Objekten über 30 Wohneinheiten. Das Ergebnis: Rund 8,7 Prozent der 7.300 Einheiten wiesen keine Wohnsitzmeldung oder ausschließlich eine Meldung als Nebenwohnsitz auf. Was auffällt: Je nach Bauträgertyp und Ausrichtung auf Eigentum fallen die Zahlen unterschiedlich aus. Bei Projekten gemeinnütziger Bauträger mit überwiegend Mietwohnungen liegt der Anteil mindergenutzter Wohnungen deutlich unter dem Durchschnitt, bei gewerblichen Eigentumswohnungen klar darüber.

Dankl schließt aus den Studien, dass in Salzburg wohl jede zehnte Wohnung nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden dürfte. Er kündigte für das kommenden Jahr aber den Start einer flächendeckenden Erhebung an. In Salzburg habe die Baubehörde bisher lediglich 200 Verdachtsfälle geprüft, eine Leerstandsabgabe sei überhaupt erst in 35 Fällen vorgeschrieben worden.

„Die Mindernutzung von Wohnraum ist kein Kavaliersdelikt mehr“, sagte Dankl. Er forderte die Landesregierung auf, die zahlreichen Ausnahmeregelungen des seit Anfang 2023 gültigen Zweitwohnsitz- und Leerstandsabgabengesetzes (ZWAG) zu überarbeiten und – wie vom Bund ermöglicht – die Höhe der möglichen Leerstandsabgabe spürbar zu erhöhen. „Das Gesetz ist wie Schweizer Käse. Es greift immer irgendwo eine Ausnahme“, kritisierte Dankl. Zugleich brauche es nicht nur Druckmittel, sondern auch Anreize. „Viele Wohnungseigentümer haben Vorbehalte. Es geistern viele Mythen herum. Etwa, dass ich gleich den nächstbesten Mieter nehmen muss.“ Dem könne man mit Information gezielt entgegentreten.