Eigentumserwerb

Was Sie beim Wohnungskauf beachten sollten

(Bild: thinkstockphotos.de)

Eine Eigentumswohnung bringt einige Vorteile: Zum einen wird eine nachhaltige Wertanlage geschaffen, Sie sind Ihr eigener Herr, betreiben in gewisser Weise auch eine Pensionsvorsorge und haben dabei weniger Arbeit als mit einem Haus. Damit das Glück im eigenen Zuhause jedoch ein wirklich lang anhaltendes ist und Sie sich mit so wenig Problemen wie möglich auseinandersetzen müssen, gilt es einiges zu beachten.

Was kommt an Kosten auf Sie zu? 
Der Kaufpreis im Immobilieninserat ist nicht jener Preis, den Sie wirklich im Endeffekt zu bezahlen haben – denn der liegt um ca. acht bis zwölf Prozent höher. Fix sind 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ein Prozent Eintragungsgebühr dafür, dass Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch vermerkt wird. Weiters haben Sie Nebenkosten für die Kaufvertragserrichtung, eventuell Maklerspesen und Notariatskosten zu tragen – diese sind grundsätzlich Vereinbarungssache bzw. kammerabhängig. 

Auch Treuhänderkosten kommen hinzu – dies ist zwar eine freiwillige Angelegenheit, jedoch sollte hierbei nicht gespart werden, da der Treuhänder für die Korrektheit der Kaufabwicklung haftet. Nur so haben Sie die Garantie, am Ende des gesamten Kaufprozesses auch wirklich als Eigentümer im Grundbuch zu stehen. Wenn Sie finanzieren, kommen weitere Kosten auf Sie zu: Bearbeitungsgebühren, Eintragung der Bank ins Grundbuch usw.

Sie sollten sämtliche Kostenangaben in jedem Fall einem Vergleich unterziehen bzw. verhandeln. Weiters ist zu beachten, dass bei verbindlicher Reservierung der Wohnung ebenfalls oft ein Prozentsatz des Kaufpreises als Reservierungsgebühr verrechnet wird, der bei späterem Zustandekommen des Kaufvertrages in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet wird. Das sollten Sie jedoch im Vorfeld klären.

Was ist zu beachten? 
Wenn Sie sich ein Objekt ansehen, sollten Sie verschiedene Faktoren berücksichtigen. Zunächst ist die Lage der Wohnung entscheidend: Ist mit Verkehrslärm zu rechnen? Wie sieht die Infrastruktur aus? Welche Stadtplanungsmaßnahmen, wie etwa geplante öffentliche Anbindungen oder Entwicklungen von Stadtteilen, könnten den zukünftigen Wert der Wohnung beeinflussen? Weiters sollten Sie sich die Ausstattung der Anlage bzw. bei Neubauten die geplante Ausstattung ansehen: Gibt es einen Fahrstuhl? Sind Garagenplätze vorhanden? Wie sind die Gemeinschaftseinrichtungen geplant?

Natürlich ist die Raumaufteilung und Ausstattung der Wohnung kritisch zu betrachten sowie zu überlegen, ob sie Ihren Ansprüchen genügt und für Ihr tägliches Leben jetzt und in einigen Jahren praktisch geeignet ist. Nur wenn Sie vorbehaltlos zu einer Wohnung Ja sagen können, ist sie es wert, gekauft zu werden. 

Darüber hinaus sollten Sie Erkundigungen über Ihren Vertragspartner einholen: Wer ist der Makler? Was hört man vom Bauträger? Denn gerade beim Kauf von in Bau befindlichen Eigentumswohnungen kommt der Bonität des Bauträgers eine große Rolle zu. Geht dieser in Konkurs, würden Sie theoretisch auf einer noch nicht einmal gebauten Wohnung sitzenbleiben. Daher gibt es verschiedene Ratenpläne, bei denen Zug um Zug Ihr Geld nach nachgewiesenem Baufortschritt an den Bauträger geht, ein Treuhänder ist hier natürlich zwischengeschalten. Diese Details gilt es im Kaufvertrag nachzulesen. 

Weiters sollten Sie sich die Betriebskosten der Wohnung ansehen. Denn neben dem Kaufpreis sind auch die laufenden Kosten wichtig: Was ist in den Betriebskosten gedeckt? Wie hoch sind diese? Wie wird die Wohnung beheizt? Zu beachten ist, dass Sie in den Betriebskosten einer Eigentumswohnung nicht nur Wasser, Müllabfuhr und die Reinhaltung der Anlage zahlen, sondern alle laufenden Kosten, wie etwa Ausgaben für Aufzug oder Waschküche sowie sämtliche Erhaltungsarbeiten, Rücklagen für Sanierungen, Raten von Sanierungen etc. 

Bei alten Objekten ist weiters zu beachten, wie viel im Rücklagentopf bereits angespart wurde, da hier Sanierungsmaßnahmen bald fällig werden, die in weiterer Folge die Betriebskosten nach oben drücken werden. 

Rücktrittsmöglichkeiten 
Seien Sie vorsichtig mit dem Unterzeichnen von Angeboten jeglicher Art, denn ein Rücktritt ist nicht ohne Weiteres möglich. Sie können nur dann kostenlos zurücktreten, wenn Sie am Tag der erstmaligen Besichtigung das Anbot unterschrieben haben und wenn die Wohnung zu Ihrer eigenen Nutzung bestimmt war. In diesem Fall verfällt eine möglicherweise geleistete Reservierungsgebühr und Sie sind grundsätzlich zum Kauf verpflichtet. Rücktrittsmöglichkeiten sind im Kaufvertrag geregelt. 

Es empfiehlt sich dennoch, Anbote immer mit Vorbehalt, jedenfalls "vorbehaltlich Finanzierungszusage", zu unterschreiben, so haben Sie ein Schlupfloch bzw. einen Rettungsanker, wenn Sie keine Bank finden, die Ihr Vorhaben finanziert.