Immobilien-Erwerb

Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung

(Bild: thinkstockphotos.de)

Der Kauf einer Wohnung ist ein recht komplexes Unterfangen: Man sollte sich sehr genau damit auseinandersetzen, ob das Objekt wirklich hält, was es verspricht, die Kosten angemessen sind und vertraglich alles sauber aufgesetzt ist. Worauf Sie jedenfalls achten sollten, erfahren Sie hier.

Was kommt an Kosten auf Sie zu?
Der Kaufpreis ist nicht jener Preis, den Sie letztlich zahlen – dieser liegt um ca. acht bis zwölf Prozent höher. Fix sind 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ein Prozent Eintragungsgebühr dafür, dass Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch vermerkt wird. Weiters haben Sie Nebenkosten für die Kaufvertragserrichtung, eventuell Maklerspesen und Notariatskosten zu tragen – diese sind grundsätzlich Vereinbarungssache. Ein Vergleich zahlt sich in jedem Fall aus. Auch bei einer Finanzierung kommen Kosten auf Sie zu: Bearbeitungsgebühren, Eintragung der Bank ins Grundbuch sowie eventuell Treuhandgebühren, wenn ein Treuhänder über die Rechtsgültigkeit der Abwicklung wachen soll.

Weiters ist zu beachten, dass bei verbindlicher Reservierung der Wohnung oft ein Prozentsatz des Kaufpreises als Reservierungsgebühr verrechnet wird, der bei späterem Zustandekommen des Kaufvertrages in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet wird. Das sollten Sie jedenfalls im Vorfeld erfragen. 

Kommt ein Makler ins Spiel, wird es noch einmal teurer. Der Makler darf bis zu drei Prozent des Kaufpreises plus Umsatzsteuer als Provision verlangen. Der Provisionsanspruch besteht, sobald Einigkeit hinsichtlich des Objekts und des Kaufpreises hergestellt wurde – eine schriftliche Unterzeichnung des Vertrags ist hierfür nicht zwingend erforderlich. Kaufen Sie direkt beim Bauträger, entfallen Vermittlerprovisionen. Bei Bestandsobjekten ist allerdings nahezu immer ein Makler involviert. 

Was ist zu beachten?
Wenn Sie sich ein Objekt ansehen, sollten Sie verschiedene Faktoren berücksichtigen. Zunächst die Lage der Wohnung: Ist mit Verkehrslärm zu rechnen? Wie sieht die Infrastruktur aus? Welche Stadtplanungsmaßnahmen, wie etwa geplante öffentliche Anbindungen oder Entwicklungen von Stadtteilen, könnten den zukünftigen Wert der Wohnung beeinflussen? Weiters gilt es, die Ausstattung der Anlage bzw. bei Neubauten die geplante Ausstattung zu beachten: Gibt es einen Fahrstuhl? Sind Garagenplätze vorhanden? Wie sind die Gemeinschaftseinrichtungen geplant? Genauso ist es wichtig, die Raumaufteilung und Ausstattung der Wohnung gut prüfen sowie sich zu überlegen, ob sie Ihren Anforderungen und Ansprüchen ausreichend entspricht, um für Ihr tägliches Leben geeignet zu sein. Nur wenn Sie vorbehaltlos zu einer Wohnung Ja sagen können, ist sie es wert, gekauft zu werden. 

Wer ist der Verkäufer?
Darüber hinaus sollten Sie Erkundigungen über Ihren Vertragspartner einholen: Wer ist der Makler? Was hört man vom Bauträger? Denn gerade beim Kauf von in Bau befindlichen Eigentumswohnungen kommt der Bonität des Bauträgers eine große Rolle zu – siehe Alpine-Pleite! Geht der Bauträger in Konkurs, würden Sie theoretisch auf einer noch nicht einmal gebauten Wohnung sitzenbleiben. Praktisch kommt es zu teils enormen Verzögerungen in der Fertigstellung, bis ein Bauträger gefunden werden kann, der das Objekt fertigstellt. Um die Gefahren aus dem Konkurs des Bauträgers kalkulierbar zu machen, gibt es verschiedene Ratenpläne, bei denen Zug um Zug Ihr Geld nach nachgewiesenem Baufortschritt an den Bauträger geht, ein Treuhänder ist hier natürlich zwischengeschaltet. Diese Details gilt es im Kaufvertrag nachzulesen. 

Auch wenn Sie ein Bestandsobjekt kaufen, sollten Sie in Ihrem eigenen Interesse darauf bestehen, einen Treuhänder einzuschalten, der die Haftung dafür trägt, dass Sie auch tatsächlich gemäß Kaufvertrag das Wohnungseigentumsrecht im Grundbuch eingetragen bekommen. 

Weiters ist wichtig, sich die Betriebskosten der Wohnung anzusehen. Denn neben dem Kaufpreis sind auch die laufenden Kosten entscheidend: Was ist in den Betriebskosten gedeckt? Wie hoch sind diese? Wie wird die Wohnung beheizt? Zu beachten ist, dass Sie in den Betriebskosten einer Eigentumswohnung nicht nur Wasser, Müllabfuhr und die Reinhaltung der Anlage zahlen, sondern alle laufenden Kosten, wie etwa Ausgaben für Aufzug oder Waschküche sowie sämtliche Erhaltungsarbeiten, Rücklagen für Sanierungen, Raten von Sanierungen, etc. Bei alten Objekten ist weiters zu beachten, wie viel im Rücklagentopf bereits angespart wurde, da hier Sanierungsmaßnahmen bald fällig werden, die in weiterer Folge die Betriebskosten nach oben drücken werden. Hinsichtlich allfälliger Betriebskostennachzahlungen empfiehlt sich des Weiteren, eine Regelung mit dem Verkäufer der Wohnung zu treffen, wie diese – entsprechend der Verteilung der Eigentumsmonate im Abrechnungszeitraum – gemeinsam zu tragen sind.

Rücktrittsmöglichkeiten
Seien Sie vorsichtig mit dem Unterzeichnen von Angeboten jeglicher Art, denn ein Rücktritt ist nicht ohne Weiteres möglich. Sie können nur dann kostenlos zurücktreten, wenn Sie am Tag der erstmaligen Besichtigung das Anbot unterschrieben haben und wenn die Wohnung zu Ihrer eigenen Nutzung bestimmt war. Andernfalls verfällt jedoch eine möglicherweise geleistete Reservierungsgebühr und Sie sind grundsätzlich zum Kauf verpflichtet.

Rücktrittsmöglichkeiten sind im Kaufvertrag geregelt. Es empfiehlt sich dennoch, Anbote immer mit Vorbehalt, jedenfalls "vorbehaltlich Finanzierungszusage" zu unterschreiben, so haben Sie ein Schlupfloch bzw. einen Rettungsanker, wenn Sie keine Bank finden, die Ihr Vorhaben finanziert. Lassen Sie sich dabei auch nicht vom Makler unter Druck setzen, diesen Vermerk wegzulassen – denn auch wenn Sie keine Bank zur Finanzierung finden, müssen Sie bei vorbehaltlos geleisteter Unterschrift die Wohnung kaufen.