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16.02.2025

Bauen & Wohnen in Kärnten

Warum KIM nicht sehr beliebt war

Die KIM-Verordnung, einst als Sicherheitsnetz für den Immobilienmarkt und den Finanzsektor gedacht, wird bald Geschichte sein. Was heißt das?

Foto: Reese­Ar­curs/peop­lei­mages.com - stock.​adobe.​com

Nach inten­siven Diskus­sionen hat das Finanz­markt­sta­bi­li­täts­gre­mium (FMSG) entschieden, die Kredit­in­sti­tute-Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rungs­maß­nahmen-Verord­nung (KIM-VO) nicht über den 30. Juni 2025 hinaus zu verlän­gern. Diese Verord­nung wurde 2022 einge­führt, um die finan­zi­elle Stabi­lität zu gewähr­leisten und eine über­mä­ßige Verschul­dung von Haus­halten zu verhin­dern. Doch die strengen Vorgaben hatten gravie­rende Auswir­kungen auf den Immo­bi­li­en­markt. Nun sorgt die Entschei­dung für gemischte Reak­tionen: Während die Bau- und Immo­bi­li­en­wirt­schaft die neue Frei­heit begrüßt, warnen Experten vor mögli­chen Risiken.

Die KIM-Verord­nung: Ein zwei­schnei­diges Schwert

Die KIM-Verord­nung legte klare Regeln für die Vergabe von Wohn­kre­diten fest. Kredit­nehmer mussten mindes­tens 20 Prozent Eigen­ka­pital aufbringen, die maxi­male Lauf­zeit betrug 35 Jahre, und die monat­li­chen Raten durften 40 Prozent des Netto­ein­kom­mens nicht über­steigen. Ziel war es, eine zu lockere Kredit­ver­gabe zu verhin­dern und somit lang­fris­tige finan­zi­elle Risiken für Banken und Haus­halte zu mini­mieren.

Die Baubranche erhofft sich nun wieder einen deutlichen Aufschwung. Foto: Wolfilser - stock.adobe.com
Die Baubranche erhofft sich nun wieder einen deut­li­chen Aufschwung. Foto: Wolfilser - stock.​adobe.​com

Aller­dings führte die Verord­nung zu einer spür­baren Abküh­lung des Immo­bi­li­en­marktes. Beson­ders junge Fami­lien und Durch­schnitts­ver­diener hatten Schwie­rig­keiten, sich Wohn­ei­gentum zu leisten, da die hohen Eigen­ka­pi­tal­an­for­de­rungen für viele unüber­windbar waren. Laut der Wirt­schafts­kammer Öster­reich (WKÖ) gingen in den Jahren nach der Einfüh­rung die Immo­bi­li­en­ver­käufe deut­lich zurück. „Das Aus für die KIM-Verord­nung ist eine erfreu­liche Nach­richt für alle, die Wohn­ei­gentum schaffen wollen“, so Hans-Werner Gollenz, Obmann des Fach­ver­bands Immo­bi­lien- und Vermö­gen­streu­händer in der WKÖ. Er sieht in der Locke­rung eine Chance für mehr private Inves­ti­tionen in den Wohnbau.

Die Auswir­kungen auf den Immo­bi­lien- und Finanz­markt

Mit dem Ende der KIM-VO könnten Banken wieder flexi­bler bei der Kredit­ver­gabe agieren. Die Bauwirt­schaft erwartet eine deut­liche Bele­bung des Sektors, da mehr Menschen Zugang zu Finan­zie­rungen erhalten. Laut einer aktu­ellen Studie von RE/MAX zeichnet sich bereits ein Aufwärts­trend am Immo­bi­li­en­markt ab. „Die gelo­ckerten Bedin­gungen könnten zu einer erhöhten Nach­frage führen, was sich positiv auf Baupro­jekte und den Immo­bi­li­en­handel auswirkt“, so ein Spre­cher. Beson­ders in länd­li­chen Regionen, wo der Markt in den vergan­genen Jahren nahezu zum Erliegen gekommen war, erwartet man neue Impulse.

Doch nicht alle Experten teilen diesen Opti­mismus. Die Öster­rei­chi­sche Natio­nal­bank (OeNB) warnt davor, dass eine zu schnelle Locke­rung zu neuen finan­zi­ellen Risiken führen könnte. Die Gefahr einer erneuten Über­hit­zung des Immo­bi­li­en­marktes dürfe nicht unter­schätzt werden.„Es ist entschei­dend, dass Banken weiterhin verant­wor­tungs­voll Kredite vergeben und Haus­halte ihre finan­zi­elle Trag­fä­hig­keit realis­tisch einschätzen“, so ein OeNB-Vertreter. Die Finanz­markt­auf­sicht (FMA) betont, dass eine nach­hal­tige Kredit­ver­gabe auch ohne die KIM-VO sicher­ge­stellt werden müsse.

Vor allem Jungfamilien konnten vielfach die Kriterien nicht erfüllen. Sie sollen in Zukunft wieder leichter an Immobilienkredite kommen. Foto: Robert Kneschke - stock.adobe.com
Vor allem Jung­fa­mi­lien konnten viel­fach die Krite­rien nicht erfüllen. Sie sollen in Zukunft wieder leichter an Immo­bi­li­en­kre­dite kommen. Foto: Robert Kneschke - stock.​adobe.​com
Foto: Pixel-Shot-stock.adobe.com
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Chancen und Heraus­for­de­rungen für die Zukunft

Das Ende der KIM-Verord­nung wird den Immo­bi­li­en­markt in eine neue Phase führen. Viele sehen darin eine Chance, insbe­son­dere für jene, die sich in den letzten Jahren kein Eigen­heim leisten konnten. Die Bauwirt­schaft erwartet stei­gende Inves­ti­tionen und eine wach­sende Zahl an Neubauten, was auch für den Arbeits­markt posi­tive Effekte haben könnte. Der Wohnungs­neubau, der in den letzten Jahren teil­weise stagnierte, könnte durch erleich­terte Finan­zie­rungs­be­din­gungen neuen Schwung erhalten.

Gleich­zeitig bleibt die Frage, wie sich der Markt lang­fristig entwi­ckeln wird. Eine erhöhte Nach­frage könnte die Immo­bi­li­en­preise ansteigen lassen, was wiederum neue Heraus­for­de­rungen für Käufer mit sich bringt. Auch die Banken werden sich darauf einstellen müssen, einen Mittelweg zwischen einer flexi­blen Kredit­ver­gabe und einem verant­wor­tungs­be­wussten Risi­ko­ma­nage­ment zu finden. Ein weiterer Punkt ist die Verfüg­bar­keit von Bauflä­chen. Während in Ballungs­zen­tren stei­gende Preise und knapper Wohn­raum ein Problem bleiben, könnten länd­liche Regionen von einer erhöhten Bautä­tig­keit profi­tieren.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob die Abschaf­fung der KIM-Verord­nung die erhoffte Bele­bung des Immo­bi­li­en­marktes bringt oder ob sie neue Risiken mit sich zieht. Klar ist jedoch: Der öster­rei­chi­sche Wohn­im­mo­bi­li­en­markt steht vor einer rich­tungs­wei­senden Verän­de­rung, die in den kommenden Jahren maßgeb­lich darüber entscheiden wird, wie sich der Sektor entwi­ckelt.

Die Auswir­kungen auf Wirt­schaft, Banken und private Haus­halte werden erst mit der Zeit deut­lich werden. In jedem Fall bedeutet das Ende der KIM-VO eine markante Zäsur in der Wohn­bau­po­litik und könnte neue Maßstäbe für die künf­tige Finanz­markt­re­gu­lie­rung setzen. Ein weiterer Aspekt, der nicht außer Acht gelassen werden darf, ist die Rolle der Zins­po­litik. In den vergan­genen Jahren waren stei­gende Zinsen eine zusätz­liche Hürde für Kredit­nehmer. Viele Haus­halte konnten sich trotz gesi­cherter Einkom­mens­ver­hält­nisse keine Finan­zie­rungen leisten. Mit dem Wegfall der KIM-VO bleibt nun abzu­warten, wie sich die Zins­land­schaft entwi­ckelt und ob Banken tatsäch­lich risi­ko­be­rei­tere Finan­zie­rungen ermög­li­chen.                      von Philipp Stewart

Tipp

Wer jetzt über den Kauf einer Immo­bilie nach­denkt, sollte nicht nur auf die Kredit­zinsen achten, sondern auch auf Neben­kosten.

Was genau ist die KIM-Verord­nung?

Die KIM-Verord­nung wurde 2022 einge­führt, um die Kredit­ver­gabe für Wohn­im­mo­bi­lien in Öster­reich zu regu­lieren und die Finanz­markt­sta­bi­lität zu sichern. KIM steht für Kredit­in­sti­tute-Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rungs­maß­nahmen-Verord­nung. Sie verpflich­tete Kredit­nehmer dazu, mindes­tens 20 Prozent Eigen­ka­pital einzu­bringen, begrenzte die Lauf­zeit von Krediten auf 35 Jahre und setzte eine Ober­grenze für die monat­liche Rück­zah­lung. Im Dezember 2024 beschloss das Finanz­markt­sta­bi­li­täts­gre­mium, die KIM-Verord­nung nicht über den 30. Juni 2025 hinaus zu verlän­gern.